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2022年，商务、办公、文娱等商业活动出现阶段性停滞，商业地产乃至商业仍面临较大的压力和挑战。

带着对行业的持续探索，11月2日，2022观点商业年会以“回归、进化与创新”为主题，于上海拉开帷幕。

会议上，IWG集团中国区总裁胡懋发表了《灵活办公，存量时代办公楼的标配》的演讲。

面对办公楼宇供给端的现状和挑战，胡懋介绍道，通过JLL今年上半年对全国办公楼宇的调查报告显示，全国20个重点城市里，全国空置率不到20%的城市只有3个，北京、上海和广州，大部分城市是处于一种空置率非常高涨的情形。超过30%空置率的城市达到9个之多，尤其是在一些二线城市，比如青岛、天津、郑州，空置率已经高达40%以上，甚至达到接近50%。在空置率高涨的情形下，租金呈下降的趋势。因为大多数楼宇业主选择以价换量，而在未来出租率继续恶化的情况下，还会看到更多业主通过降价方式，希望提高资产的运营水平和回报。

胡懋认为，办公楼宇市场的需求端已经发生诸多变化。JLL今年上半年发布的全球不动产十大趋势报告中指出，企业客户对办公楼宇需求产生了很多的变化，其中对于混合办公、灵活办公的模式，大家都表现出非常大的兴趣。以及对办公楼宇的可持续性发展的要求，也提出了更高的要求。在双碳绿色环保的方面，更多企业希望减少通勤交通带来的碳排放量，同时也希望办公楼宇空间更节省化，以及避免装修、拆旧产生的各种碳排放。

此外，办公场所不再局限于固定的地点，是根据员工、市场、客户的需求，希望能够在不同的点位和地方进行布点。全球范围内很多企业都渐渐开始采取中枢辐射型的办公布局，这也就是说，在公司，在CBD会成立一个总部的办公区域空间，然后希望在城市的副CBD，或者城市的边缘地区，或者二三线城市成立更多的分布办公空间。这样能够更好的匹配人才，匹配市场资源的分配，也可以更接近客户。预计在未来的几年当中，采取这种灵活布局，从集中的办公模式渐渐扩展到分散式的办公布局，在未来几年当中会有三分之二的企业采用。

未来公司在办公布局方面会产生非常大的变化，这种混合式办公也许会成为常态。哈佛大学商学院教授预测，未来的办公形态从现在的2+5变成3+2+2，就是一周两天的休息时间会保留，办公的模式和地点，会从原来5天在公司总部集中办公转化为3天在总部，2天在远程或者灵活办公的场所进行办公。

在未来的10到15年当中，商业地产当中将会有30%的空间采取灵活办公空间的应用。未来灵活办公市场会带来的价值和年度产值高达250亿美金，由于灵活办公的采用，同时也会为灵活办公周边所带来的价值达到10万亿美元之多。