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2022年，商务、办公、文娱等商业活动出现阶段性停滞，商业地产乃至商业仍面临较大的压力和挑战。

带着对行业的持续探索，11月2日，2022观点商业年会以“回归、进化与创新”为主题，于上海拉开帷幕。

会上，高力国际华东区执行董事郑河龙发表了《商业地产的精细化运营》的演讲。

房地产行业经历了野蛮增长的时代，这个时代造成了很大的阵痛，野蛮生长的后遗症远远没有结束，对商业地产来讲造成了什么样的结果呢？

郑河龙认为，首先供应量巨大，不管是存量还是未来新增量。第二点是同质化非常严重。接下来整个商业地产未来的重点是如何去化，如何更好的运营。从原来的竞争速度和规模，到接下来竞争运营，而且是精细化运营。

精细化运营从目标来讲，用简单的一句话，是相对经济的成本下创造最大的项目收益，创造更大的项目价值。那么精细化运营的具体要素有哪些？哪些要素应该关注的是哪些重点的环节？

郑河龙分析到，精细化运营有八大要素，第一是长期持有。长期资本是商业地产可以健康发展的非常重要的前提。

第二是统一运营。在商办类的项目中，统一的招商运营以及后期的管理非常关键。尤其对于商业项目来讲，一个商场会需要经过很多轮的调改，才能达成想要的效果。如果前期招商是一个团队，后期管理是一个团队，这对运营管理公司或者操盘手来讲，每一个操盘手都有不同的资源，有自己不同的操盘方案，如果不是统一的团队，会带来很麻烦的问题。

第三是前期的精准定位。在这个阶段非常关键的是要想清楚，项目定位是什么。作为一个商业经营者，应该把自己的想法放一边，更多的考量市场，市场需要什么，消费者需要什么。首先要了解周边的消费者结构，是什么样的组成，什么样的年龄端，家庭的消费力等等。另外，对标项目要研究对标项目的体量、定位，总体业态布局、品牌的构成，包括租金、人流量等等。第三个，要关注未来所在区块可能会有什么样的供应量出现，对于项目会造成什么样的中长期的影响。

第四是招商前置。在这个时间阶段要锁定一些主力店和次主力店，确认一些商户的技术参数。

第五是设计深化，一个项目从前期定位到设计、招商到建设的过程中，始终是一个非常动态的过程。

第六是成本平衡控制。什么是成本平衡，郑河龙认为有两个方面的平衡。一个是项目定位和成本控制之间的平衡；一个是短期采购成本跟中长期运营成本之间的平衡。

第七是开业之后的运营管理。应该对商家进行各类的运营支持，比如动线的不断优化，各种的推广活动组织，另外根据商家在运营过程中的参数进行一些调改。

最后则是智慧平台，这是在商业领域非常关键的工具。运营过程中运用智慧化平台进行科学的统计精准分析，尤其是针对消费者的一些分析统计，非常关键。