【资料图】

11月28日，“证监会发布”消息，证监会新闻发言人就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问时表示，房地产市场平稳健康发展事关金融市场稳定和经济社会发展全局。证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为：

1、从信贷、债券、股权“三支箭”的政策组合，全方位支持民营企业拓展融资，这是新时期利用融资全渠道、主渠道，全面疏解民企融资困境，并将各种融资渠道分散风险、发现价值、提高企业治理的优势充分发挥出来，实现政策组合拳效应，从而全面落实支持民企的两个“不动摇”。

2、在金融街(000402)论坛上，证监会已经表态，支持实施改善优质房企资产负债表计划，支持涉房企业在资本市场上融资，已经给今天的“两个恢复”（恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资）打了伏笔。

3、前面两支箭，信贷和债券，面对的融资主体、融资规模是有限的，而且在信贷投放、债券发行方面，需要开发商提供合格抵押物、担保和反担保。出于对地产风险的担心，市场预期的谨慎，加上合格抵押物、担保和反担保不足，前面两支箭发出的效果如何，业内很多人并不是很乐观。

4、资本市场“两个恢复”则完全不同。一方面，资本市场上投资者分散、不同投资者对风险的判断不同，对特点项目和企业运营的能力不同。对有的投资者来说，或许认为市场已经见底，或许认为资产价格很低廉，可以入市了。所以，就可以依据其风险分散、价格发现的优势，最大程度扩张融资能力。

5、资本市场融资启动，多了一个很重要的渠道，联同第一、第二支箭一起，能够形成资金利好的叠加效应，从而提振贷款金融机构、债券承购人的积极性，提高这两支箭发出的效果落地。比如，资本市场并购重组启动了，预计银行信托等配套融资启动的难度就小了，毕竟股权资金进来了，未来清债时是劣后的

6、当然，此次资本市场融资开闸，从“两个恢复”的内容来看，导向意义非常明确，或者是重组地产上市公司、推进风险处置（购买涉房资产），或者保交楼。前者是为了推进已经爆发的地产风险软着陆，推进行业转型，打造地产新的运营模式；后者是为了保民生。因此，资本市场融资开闸，并没有违背直接融资服务民生、服务实体的宗旨。

7、地产上市公司大面积违约、甚至陷入破产重组境地，涉及到的金融投资机构、投资者、地产在建项目、上下游建筑企业、施工单位，供应商非常多。不管是出于保增长、保稳定，不要大起大落，还是守住不发生系统性风险的底线，还是保民生，保就业，风险有序释放、平稳着陆的诉求很高。开启资本市场融资，包括并购重组、再融资等等，都是非常有意义的，及时的。

8、而且，用所为有所不为，恢复并购重组，对象限定很严格；恢复上市房企再融资，只是允许上市房企非公开方式再融资，而不是IPO，而且募集资金用于政策支持的房地产业务，包括“保交楼、保民生”相关地产项目、保租房和拆迁安置项目。目前，由于市场低迷导致这类项目也难以推进下去。

9、REITs发行将全面提速。此前，REITs呼声很高，但由于对底层资产的质地要求很高，收益率要求也高，导致只有三支落地。此次提出，推动保租赁房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”。意味着在REITs发行门槛、条件等方面，会有政策创新和优化。资本市场融资开闸，如果不能够惠及到保租房，其意义就大折扣了。

除了为保租房融资，更重要的信号是，盘活存量资产对开发商、银行资金的沉淀，导致资金投入产出不匹配，流动性风险突出。REITs启动了，也是分散风险、收回投资的一种方式。另外，鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，事实上是鼓励开发商转型，打造地产与实体经济协调发展的局面。