2021年行业逻辑生变，房地产进入调整通道。

近日，中指研究院出炉了2021年度房企销售业绩榜单。纵览2021年房企销售业绩表现，总体上延续了“高开低走”局势，尤其是下半年随着宏观调控政策效能显现，市场气温陡转直下，同比销售跌幅持续扩大。

这一次，房企的销售成绩单里“奇迹”缺场，房地产行业虚火褪去，房企销售均价也呈现出一些奇妙变化。

这些房企销售均价最高

其实，自三季度以来，购房者的观望情绪渐浓，“低迷”成为下半年楼市的主旋律。据中原地产研究中心统计数据显示，截至11月底，2021年年内全国百城卖地金额为4.05万亿元，同比下降7.4%。

年末收官，从已发布2021年销售成绩单的房企来看，房企销售额和销售均价的增长也受到不小影响。

据和讯房产统计，销售均价霸屏前三的分别是绿城中国、招商蛇口(001979)和中海地产，分别为22537/㎡、22314.8/㎡、19545/㎡。（房企销售金额、销售面积为商品房数据，其中涵盖了商品住宅、公寓、商办等产品类型，有的房企受到公寓产品销售均价较低的影响，或会拉低其整体均价；下同。）

（注：数据来源于房企发布的2021年1-12月销售数据，选取企业为中指研究院统计的销售额top10房企。）

此外，将房企销售均价数据与2020年同期做对比可以发现，以合约销售金额top10的房企为样本，销售均价下滑是普遍趋势，其中绿城中国下滑达13.4%，中国恒大跌幅达8.7%。但仍有房企逆势上扬，比如，万科销售均价涨幅达9.30%，保利发展销售均价增长8.81%。

（注：数据来源于房企发布的2021年1-12月销售数据。）

2021，房企销售聚焦哪些城市？

2021年，更多龙头房企不约而同地选择了进军三线、四线城市。

“最近5年，百强企业新进城市数量占比超过50%，这5年新进城市占总进入城市的50%以上，其中碧桂园、金地都是占比在60%以上，碧桂园新进三四线城市占比97%，金地新进三四线城市占比64%。”在“告别白金时代”的演讲中，易居企业集团CEO丁祖昱表示。

2021年，百强房企在二线城市的布局占比近六成。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示，“50家百亿代表企业的二线城市业绩贡献占比为58.1%，较2020年降低了0.2个百分点；三四线城市需求得到小幅释放，2021年业绩贡献率为23.4%，同比增长0.3个百分点；一线城市业绩贡献率为18.5%，总体保持稳定。”

在一线城市中，头部房企的占比率依然很大，以上海和广州为例：

在上海，融创中国、金地集团(600383)、瑞安房地产在销售金额层面，分别以311.26亿元、282.08亿元和254.43亿元获得销售金额榜前三名；销售面积榜方面，金地集团、招商蛇口和融创中国分别以76.06万平、68.31万平和54.56万平获得销售面积前三名。

保利发展以524.6亿元获得广州房地产流量销售金额冠军；越秀地产全口径销售金额达到568亿元，位列广州众多品牌房企之首；从销售面积看，越秀地产为例广州房地产销售面积榜单首位，而保利发展、碧桂园分居二、三。

此外，从区域来看，2021年百亿企业长三角、珠三角、京津冀城市群的销售额贡献较大，占比分别为37.9%、13.9%、10.3%，合计占比62.1%。

2022，房企应该往哪走？

2022年，房企迎来还债大年，高速增长时代已经走远。

未来，房企落子何方，成为房企走出困局、开启新机的关键。

中国发展研究院执行院长、上海交通大学特聘教授、博士生导师陆铭曾指出，今年以来，政策及市场的双重夹击之下，房企普遍面临流动性危机。在土地市场实行两集中供应的首年，房企从第一批供地积极参与到第三批供地直接躺平不拿地，态度转变的背后，是对于踏错城市发展节奏的担忧。

应对这种担忧，陆铭支招房企，应到人口流入的地方去。

而根据近期各地公布的2021年统计年鉴、各地2020年统计公报、公开数据结果显示，当前，人口净流入最多的十个城市分别是：深圳、上海、广州、北京、东莞、成都、苏州、佛山、杭州和郑州。

其中，8个在东部沿海地区，中部和西部各1个，分别是郑州和成都。

丁祖昱也表示：“长期来看，房地产行业应该聚焦在25个左右的城市上。以区域划分，这些城市主要分布在长三角地区、粤港澳大湾区、京津冀地区、成渝、长江中游、关中、中原、山东半岛和海西等9个城市群。”